陈国强:未来房价上涨压力会有所减缓
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 11:46:00
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[提要]明年房地产市场和今年相比,20%、30%的高增长,明年会不会有所变化,至少从幅度来看,增幅会趋缓,北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的,所以市场热度会有所降温。在重点城市,特别是供应偏紧的城市,由于用地的增长,由于自住房供应的增加,未来房价上涨压力会有所减缓。

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    北京大学的教授、中国房地产学会副会长陈国强先生在演讲中表示,明年房地产市场和今年相比,20%、30%的高增长,明年会不会有所变化,至少从幅度来看,增幅会趋缓,北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的,所以市场热度会有所降温。在重点城市,特别是供应偏紧的城市,由于用地的增长,由于自住房供应的增加,未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业来说,对于区域来说,企业之间的分化会进一步演绎,区域之间的分化不像今年这么突出,但是企业之间强者越强,弱小者被出局的局面肯定会延续。对企业来说,转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化的方向同样会发生变化。

    以下是北京大学的教授、中国房地产学会副会长陈国强先生演讲全文:

 北京大学的教授、中国房地产学会副会长 陈国强先生

  今年对于房地产市场来说,是一个非常特殊的年份。年初的国五条之后,我们新一届中央政府对于房地产市场保持了一种观望的状态和静默的状态,说得很少,做得同样也很少。但是政府的无为而治,换来了一个新的丰收之年。前11个月数据已经出来了,从销售面积增长20%以上,销售金额同比增长30%以上,土地市场今年又会创新高。由此看,政府对于房地产市场,尤其是商品房市场这样的一种无为而治的状态,对于行业来说,恐怕更多是利好。当然我们也注意到进入四季度之后,政府对于房地产密集的一系列政策信息,还是回到今天主题上来,从十八届三中全会来解读对于我们行业可能带来的影响。

  年末除了三中全会,还有一系列其他重要的会议,中央经济工作会、城镇工作会,包括仅次于中央政治局的涉及房地产的一些意见。

  从三中全会的报告来说,大家都注意到了,对于新一届中央领导集体、对于新一届中央政府而言,可以视为新的执政纲领,内外对于这一份决定、报告的评价是非常热烈的,大家也注意到,两万多字的篇幅当中,涉及房地产的内容非常有限,和上一届政府三句话不离房地产,相关联的内容非常丰富。对于未来行业发展意义深远、影响深远。

  由三中全会的报告,包括相关的中央经济工作会议以及城镇化工作会议的设防的表述内容,可以判断对于房地产行业来说,政府的政策逻辑正在发生显著变化。对大家的建议是,我们要更多的跳出行业来看待房地产,不要就房地产看房地产。

  从文件内容来看,我们如果仔细梳理的话可以看到三中全会的决议当中,两万多字的篇幅,涉及到房地产的大概有十来处,其中比较关键的值得我们特别留意的有几个部分,首先是第11条里边提出,建立城乡统一的建设用地市场。第18条,加快房地产税立法,并适时推进改革。第45条,提出健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度。我个人认为差不多有十多条涉及到房地产,这三处是尤其值得我们关注的内容。

  跟房地产相关联比较高的内容大家肯定也注意到了,首先是市场化改革,第二是土地制度改革,第三是涉及财税制度改革的部分,第四是金融改革,第五是新型城镇化,内容非常丰富。

  市场化改革的部分,大家都会非常关注,决定当中明确了未来经济体制改革的最核心的问题是如何处理好政府和市场的关系,强调市场要在资源配置当中起决定性的作用,由此我们很基本的推理逻辑是,未来房地产调控会否突出强调市场化,淡化行政手段,限购、限贷等行政化手段会不会退出,这是很基本的问题。同时大家也要特别留意,发挥市场决定性作用之后,还有后半句,更好的发挥政府的作用。所以不要忽略政府的隐形之手,关键是如何转变、如何更好的发挥。

  路径依赖也好,习惯也好,对市场来说,决定当中不提房地产,刚才大家在欢呼,这是一个巨大进步,是一个重大利好,但是不提并不意味着不再调控,或者调控就退出了。所以政府之手,行政的手段,到底如何发挥作用,如何行使作用,还值得我们密切关注。

  第三方面是文件里面提出来,要大幅减少政府对资源的直接配置,要推动资源配置以及市场的规则、市场竞争,发挥最大价值、效率最优化,听其言、观其行,接下来是看政府如何作为。尤其是在以市场为主满足多层次需求,商品房领域,提高市场手段、市场机制在资源配置当中的作用,接下来如何体现,恐怕我们需要更多的保持关注。

  10月底中央政治局第四次学习会上,习总书记有这样一段表述,只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。更多应该在供应端做文章,在供应端做加法,是值得我们关注的转向。

  从土地制度改革和土地管理制度改革方面,有相当多的内容,和房地产密切相关。其中建立城乡统一的建设用地市场,对土地供应模式、土地供应格局、供应主体的问题、供应渠道的问题会带来深刻影响。缩小征地范围、扩大国有土地有偿使用范围,特别是减少非供应性的划拨,在一些特大城市,若干个会议当中都提到要增加住房用地的供给,要提高土地的利用率、容积率。同时强调要兼顾国家、集体、个人的土地增值分配收益机制,保证农民的合法权益。

  我个人的理解,涉及到土地改革部分,应该是三中全会决议当中政策想象空间最大,同时也是改进推进的难度、推进的阻力最大,对我们七八亿农民群体未来的社会经济地位的改变意义深远,对房地产市场影响大家有很直接的判断,同时对于政策的误读和误导也是最集中、最突出的领域。

  土地领域的这种改革的推进,对房地产市场而言,有几个很基本的,或者大家都有很直观的看法,首先有助于未来土地市场的供应,供应的渠道、供应的模式、供应的总量会增加,所以显然有助于抑制地价和房价上涨对于市场的影响。会改变过去我们地方政府独家垄断的格局,形成多元化的供应渠道和供应模式,这是我们可以预见的,未来随着土地管理制度的推进、改革,这些方面的变化会越来越明显。

  未来改革的道路漫长,任重道远。最近以来,中央高层关于农村集体土地流转的相关问题有相当密集的表态,核心的意思主要有几点。首先是明确农地承包权,承包权不能抵押,可以抵押的是农地的经营权,承包权和经营权有区别。农房财产权和抵押,并不意味着农村宅基地可以自由买卖。国土部采取举措,阻止小产权房转正。

  关于财税制度改革方面,特别注意到跟房产税相关的。决定当中提及房产税,认为是一个新词,加了一个字,现在文件当中提出加快房地产税立法,并适时推动改革。一字之差,内涵有根本性的变化。房地产税包含了从开发、交易到后边的持有环节一系列的税种,所以推进房地产税立法,如果要走立法程序,短期三到五年内恐怕会有大的推进、大的变化是不容易见到的,因为和此前大家对于房地产税试点扩容的担心或者预期,因为决定的新提法,可能暂时会搁置。未来的推进进程、时间表要做大的调整。财税改革部分还特别提出适度加强事权和支出的责任。

  在金融改革部分,文件当中强调要完善住房体系改革,要允许民间资本参与发起中小银行,特别是对于未来多渠道推进股权融资,提高直接融资比重,这些方面的创新思路,金融改革对于未来房地产行业的金融环境、融资环境,包括融资条件,特别是直接融资,意味着对于一些行业的品牌龙头企业来说,未来的融资环境、融资条件、融资成本会发生变化,对于这个行业发展是明显的利好。

  新型城镇化部分,除了三中全会决定当中涉及到了相当的篇幅,大家也注意到前些天13号结束的中央城镇化工作会议,也有了更具体、更细化的一系列政策思路。从城镇化未来发展来说,对于我们国家、对于整体经济,过去李克强总理再三强调,是我们经济发展的最大引擎,也是最大的内需所在。对房地产金融来说,同样也是我们行业最大机遇所在。城镇化的推进会根本的改变我国未来城乡格局、城市格局,所以对于房地产市场的格局,市场的重心的转移等等,都会带来影响。特别是城乡一体化模式,会改变过去过渡的依赖于一些特大城市、中心城市的发展路径。过去被一些品牌企业冷落或者抛弃的三线、四线城市,我们需要换另外一种眼光重新审视。

  差别化户籍改革,对特大城市而言,人口是要严格限制的,未来北京是否还能保持像过去那样,常住人口每年增长50万、增长60万,这是要打一个问号的。

  强调农民财产权利和财产性收入,对于未来的农民群体的消费能力,包括住房消费能力会带来影响。对于企业来说,进行城镇化这样重大改革的推进,要看到它的机遇,同时也不要忽略它背后可能隐含的一些挑战因素。对于区域性房企来说,我们没有必要跟随一些全国性品牌企业挤进北京、上海,在区域市场深耕、聚焦,因为未来的市场重心下移,这对于行业来说是不可逆转的趋势。市场重心从特大城市越来越明显的向中小城市、中西部转移,这是一个不可逆转的趋势。

  中央经济工作会议的文件当中没有直接提房地产调控,不提调控显然是一种进步,但是我们不要简单的理解为不提就是不再调控了,调控就划句号了,不是这个意思。重点提到保障房问题,明确保障房的责任归政府,所以言外之意,商品房要推向市场,要更多的强调市场机制,这里边还特别提到了特大城市如何做加法,这个道理显然都明白,但是在文件中显然是用辅导小学生做作业的方法来提示。为什么要提高住宅用地的比例,为什么要提高容积率,之前大家是视而不见的。

  聚焦未来房地产政策的演变。通过最近以来若干个重要会议以及相关的政策文件,我们可以做几点简明的判断。首先和过去相比,未来房地产市场,尤其是商品房市场,强调市场化发展,淡化行政色彩,这是一个基本方向。在政策的诉求上,过去比较偏重短期目标,尤其是房价目标,未来这种短期化的住房会更多的兼顾中长期的目标,注重供求关系,注重资源的配置合理不合理。

  过去我们比较多的用堵的办法,或者在需求上做减法的办法,未来会更多的在供应上做加法,围绕如何千方百计的增加供应做加法。另外在地方的调控角色方面,和过去相比,过去十多年,尤其是2010年以来的调控,一以贯之的做法是中央统一发号施令,中央发命令,地方来执行,未来要发挥和调动地方的调控主动性、调动自主性,把调控权利下放给地方。背后深层次的原因在于,目前市场利益分化,甚至两极化,所以靠过去的一刀切、一副药的这种简单做法显然行不通,要把调控的主动权、自主权交给地方,发挥地方调控主体的主观能动性。过去强调双轨制,更多是停留在书面上、口头上,现在通过强调保障房归政府、商品房归市场,突出强调市场化的方向,强调市场机制、市场手段,住房制度双轨制才有可能真正走向名副其实的双轨制,我们乐见其成。

  刚才我们提到土地制度改革、新型城镇化、财税制度改革等等,这些外围的综合配套改革对于行业而言,不要低估他们的影响。这些方面的改革推进,对于房地产未来的市场格局、行业的生态会带来根本性的影响。

  对于明年市场做一个很扼要的判断,和今年相比,20%、30%的高增长,明年会不会有所变化,至少从幅度来看,增幅会趋缓,北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的,所以市场热度会有所降温。在重点城市,特别是供应偏紧的城市,由于用地的增长,由于自住房供应的增加,未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业来说,对于区域来说,企业之间的分化会进一步演绎,区域之间的分化不像今年这么突出,但是企业之间强者越强,弱小者被出局的局面肯定会延续。对企业来说,转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化的方向同样会发生变化。

  地方政府在调控当中的角色变化,是我们明年乃至未来一段时间观察行业变化的非常重要的看点。

  时间关系我和大家交流这么多。

    谢谢大家。

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