王玉龙:新型城镇化下第四代商务园区的形成
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 11:40:00
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[提要]未来的商务园区一定是以人为本,综合要考虑交通、基础设施建设、服务设施,把它与政府的一些平台有机结合起来,才能真正实现产城共融,实现产业的导入。

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    北京科技商务区副总经理,北京宁科置业总经理王玉龙先生在演讲中表示,未来的商务园区一定是以人为本,综合要考虑交通、基础设施建设、服务设施,把它与政府的一些平台有机结合起来,才能真正实现产城共融,实现产业的导入。

    以下是北京科技商务区副总经理,北京宁科置业总经理王玉龙先生演讲全文:

北京科技商务区副总经理,北京宁科置业总经理 王玉龙先生

  在董教授、毛总包括聂会长之后演讲,压力比较大。我是新人,很多人也不认识我,不认识的话也就胆大,无所谓了。

  刚才听了董教授和毛总对未来房地产走向的预判,启发比较大。刚才很多领导,包括教授谈的观点都是顶层设计的观点,更多是在房地产顶层设计上我们未来是怎么样的模式,当前市场是什么样的状态。今天刘总当时说是写字楼综合发展论坛,未来的写字楼是什么样的,在新型城镇化推动下,未来写字楼是什么样的模式和状态。今天在我的介绍里,大家更多的了解的是这方面的内容。

  我讲的未来商务园区,就是第四代商务园区是怎么样的过程?从2000年开始,大家都在说国贸,国贸刚刚形成,当时人口的涌入,包括车辆的购买,还没有到给城市造成极大负荷和压力的阶段。现在围绕着国贸商圈、写字楼,我所谓的写字楼至少能称得上4A级或者5A级的写字楼有45个,45个写字楼是什么概念呢?它的存量是450万平米。我们上下班的过程中,大量人口从通州涌入到CBD,从南城、南城、西城等各个方向集中涌入到CBD,给CBD造成的压力是什么呢?实际在我们没有修朝阳北路和两广路之前,我们只有二环、三环和四环,所有的涌入都以这四条主干线涌入到CBD国贸桥的附近,那能不造成二环、三环的大拥堵吗?

  这是什么原因呢?我们当初在规划产业结构的时候并不是很合理,没有想到我们的人口导入这么快,发展这么快,所有资源都导入到一个点上。在经济发展和城市建设中,如何把城市的功能实现集中于一体,实现产城融合呢?这是值得我们思考的。

  我想给大家再分享一个案例,就是富力城。大家在的这个位置是富力城,当时拿地的时候是32亿,摘得了一个地王。富力城现在也叫泛CBD,它周边是劲松和双井,承载的人口是40万,但是周边的人均商业面积只有0.68平米,北京市平均水平是0.78,国际上的水平是1.2,所以无论是商业配套还是居民的基础设施配套,远远达不到。现在也造成了东三环堵车,必堵在双井。周边大概40万的人口,在上办班高峰期,也堵在目前布置不合理的三环路的双井桥。这些问题是什么造成的呢?就是规划。不单单是房地产规划的规划叫规划,而是整个城市在大的体系构建中出现了问题。

  现在变成什么模式呢?就是大家在逃离CBD。逃离的是高昂的交通代价、高昂的租金成本。同时中关村、亚运村外溢的企业,经过十几年的发展,逐渐由中小企业发展为大型企业,或者已经在中小板块上市了,这些企业为什么要逃离或者外溢呢?就是他们有不同的需求,他们已经不满足于普通的办公模式,已经以更高的标准在选择自己未来的办公。所以我当时在研究商务远去的时候也提出一个理念,未来的办公一定是以人为本的。所以我提的是未来的诱惑,一定是工作模式。

  我给大家播放一段短片,大概五分钟,未来北京看哪里,往北看,北面是真正形成北京核心的项目,就是衍生出来的第四代商务园区的一种模式。

  (播放短片)

  我没有放这个片子之前,都不知道TBD是怎么回事,也不知道未来的TBD是怎么回事,通过这个片子大家有一个初步的概念,在未来十年中,TBD这55平方公里的土地上,将承载着北京市外溢的一些企业,包括世界上一些科技企业、创新企业、能源类、IT类等企业的进驻,将为北京真正带来活力,同时也引领着未来的商务园区的模式。

  我通过北京科技商务区这个片子跟大家介绍一下未来商务园区的模式。之前大家在二环看的是金融街,三环看的是CBD,四环看的是中关村。而这个TBD的位置正好在五环跟六环之间,总规划面积55平方公里,分四大功能板块,其中有一千公顷的生命科学园,1100公顷的科技商务中心区,460公顷的科技金融岛,南沙河和北沙河形成的区域,还有1190公顷的港。

  当时的仓储园的概念,是以工业园、物流园、仓储园为主。第二代商务园区是研究园、科技园、孵化园。第三代是企业园。第四代是生态智能园。之前我们也调查了很多国外的项目,包括新加坡启汇城、马耳他的一些项目等等。我们把它定义为第四代商务园区是生态智能城,一定是复合型的,在商务园区里解决了居住、交通、城市配套等一系列问题,一定是引领目前的生态和科技的理念。

  2010和2011年我们经过市政府的会议,正式确定为如何开发北京的北部区域,如何把昌平区和朝阳区两个区域带动起来。2011年6月15日,我们把整个TBD列为北京市重点项目,是以李市长为组长,TBD在北部研发服务于高新技术产业带上。这个区域有天通苑、回龙观,天通苑是70万人口,回龙观是160万。如果把这些人导入到TBD里,而不是每天通过八达岭高速导入到北京主城区里。总体占地面积55平方公里,投入总资金量大概在1800亿,目前已经开发两年左右时间,已经陆续整理出几个中心区的地块,同时这个地块也逐渐在上市。我们从一级开发的土地整理到产业招商,到融资,一直到二级地产的开发,现在一级开发已经初具规模。

  在我们研究两年多的基础上,重点推进整个区域交通路网和场站,资源中心RMC项目,同时对于北沙河和南沙河水道的治理,也列入了议程。包括燃气分布、能源分布和电力体系建设,包括数字化,我们都有非常多的思考。所有的保障在这个阶段已经考虑到了,包括道路,将来新城的建设就不会像北京目前CBD的状态,也不会像目前的望京这么分散、这么零乱。到了望京,可能大家迷路的会比较多。

  在小的空间范围内,刚才我讲的是大的区域布局,我们会考虑非常多的,包括小街区的设计。同时在小街区设计之内,我们也会考虑路网的设计,包括小街区内本身这个建筑物的规划,比如大的环境不好,创造小的环境,整个中央的位置会有两万平米的中心公园,围绕着中心公园会分布它的一些产业,比如住宅、写字楼、商业等等配套。未来的商务园区一定是从5A级向5O级转变的过程,当然5A级的元素在5O级的元素里也会存在,大家更注重的是空气,更注重的是花园式办公,更注重的是自由开放的一种可以交流的园区的模式,但是自己办公的这种形态里是一种私密的空间。同时这个园区里一定能给各个企业提供一个交流和发展的平台,创造更多的机遇。所以这是我当时提的理念,5A级向5O级转变的模式,大家一改朝九晚五上班的模式。

  我们也会提供很多技术,比如地源热泵、水源热泵等等。我们也会做一些会议空间的设计,把整个城市的布局连接起来。

  第四代商务园区我们做了一个规划展览馆,第四代商务园区的雏形,如果大家有兴趣的话可以去我们那里看一看。目前我们做了一个规划展览馆,在温度水城的对面,未来就是这样的模式,开放的、包容的、可以交流的,工作的诱惑、活力之城。

  最后总结一下。未来的商务园区一定是以人为本,综合要考虑交通、基础设施建设、服务设施,把它与政府的一些平台有机结合起来,才能真正实现产城共融,实现产业的导入。希望大家有机会多关注北京科技商务区,未来十年将会引领北京经济发展的方向。

    谢谢大家。

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