董藩:以行政手段打压房地产是反人类的
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 11:21:00
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[提要]北京注定是房地产的一朵奇葩,房价是什么?是一张城市的门票,风景不一样,机会不一样,房价是城市功能和综合竞争力的反映,当北京功能无限强大的时候,注定决定了它的价格一定是走在最高层面的。

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    董藩教授在演讲中表示,北京注定是房地产的一朵奇葩,房价是什么?是一张城市的门票,风景不一样,机会不一样,房价是城市功能和综合竞争力的反映,当北京功能无限强大的时候,注定决定了它的价格一定是走在最高层面的。为什么十年调控达不到目的,是因为我们一直没有顺应市场机制,如果顺应了市场机制,尽管房价仍然会涨,但是至少不会制造这么多麻烦、这么多冲突来。

    以下是北京师范大学房地产研究中心主任董藩演讲全文:

北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授

  这两天我正好又处在风口浪尖上,昨天晚上我睡觉很晚,为什么?因为一直在删骂我的那些贴子,这两天删了没有一万条,也有七八千条。当时是在另外一个场合争论的时候我蹦出来一句话,我说北京交通拥堵其实是房价过低的一种体现。大家都理解不了这种观点,甚至有些人从海外回来,他说我们在哈佛在哪里从来没有一个教授这么讲,因为全世界范围内争论房地产都没有这么激烈,他们选择的市场体制,很多东西顺理成章能接受,不会产生大的争论。只有在中国,我们政治上实行的是一党领导的制度,而在经济领域选择的是市场体制,这种摩擦导致了方方面面的争论,包括房价在内的争论。这种争论促使我们思考的更多,一定意义上比西方学者思考得多很多,因为他们没有遇到这么复杂的问题。

  那种场合我随便提了两嘴,但是通过那几句话大家能够看明白我为什么那么说,但是媒体报道的时候不去报道我怎么讲的,所以还是弄得全国舆论大乱。我本是个低调的人,但是没办法,因为有些时候免不了要说话。所有的房地产场合,要找聂会长这样的权威,找毛大庆这样的业内的代表人士,如果找学者,没有几个人,动不动就把我、陈淮等等找去,而他们是官学结合的人物,有官方身份的经济学家,只有我是自由人,所以我说话比他们更随便一点,但这些话就经常引起争论。但是迄今为止,我所提出的观点没有被证明是错的。

  我今天讲两个问题。第一个问题,为什么交通拥堵反映了房价价格过低?任何决策都是成本和收益的比较,大家可能是认可这个的。企业是这样的,回到生活中来,也是这样。我们在哪里居住,在哪里工作,有一部分收益是可以用价格来衡量的,我们在北京工作,一个月可以收入多少钱,年底奖金是多少。有时候是不能用数量来衡量的,比如在这里找工作更容易,在这里小孩接受教育的质量更好,医疗条件更好,更有利于保证我们健康,在这里更见多识广,在北京你读的大学在这里有人脉,便于情感和交流,便于合作。所以有一些不能用价格来衡量,有一些能用价格来衡量。不能用价格衡量的,我们来进行价值判断,大还是小,好处多还是少。

  我们在这里获得这样的收益,同时还要付出成本,成本是什么?我们讲衣食住行这都是成本,衣、食、行的成本都是固定的,都是能够衡量的,在全国范围内是差不多的。只有一种成本,房地产的成本,就是居住成本实际上没有办法在全国范围内进行统一的比较。为什么是这样?我这件衣服在大连如果是300块钱,在北京就是500块钱,其结果就是立刻由大连运到北京。那瓶矿泉水在天津一块钱,在北京一块五,其结果就是有商人立刻把天津的矿泉水运到这里,最后他们会形成一个全国统一的价格。因为绝大部分商品都是可以实现供应的空间流转,空间调剂。我们可以把它由价格便宜的地方、多的地方,运到供应紧张的地方,所以最后会形成全国统一价格,甚至全世界统一的价格。女士背的LV、香奈儿,在全世界范围内差别不大,差别在是关税上,如果把它剔除了,仅仅是运费上的差别。这就是贸易,不管是内贸还是外贸存在的必要性,是全国形成的统一价格,是世界范围内形成的统一价格。

  但是有一种成本是没有办法进行区域间的调整的,那就是房地产,为什么?房地产大名叫房地产,小名叫不动产,它不动,因为房和地是合在一起的,由于土地位置不能动,房地产就不能动,不能动就产生了一个结果,就是固定性,这个固定性带来了无数的特点,但是非常遗憾的是我们在全世界范围内品位经济学家的观点的时候,发现他们的认识都是不够的。由于它是固定的,房地产不能流动,所以全世界范围内价格可以脱离国际市场独立形成。美国的房价和中国的房价不要进行任何比较,没有意义。在北京的房价也不能和你老家、和农村的房价进行比较,也没有意义。只有房价可以脱离国际市场而独立形成,所以所有的比较都是没有意义的。那些拿外国来评价中国房价的观点,更是无稽之谈,不管他是谁,不管他是哈佛还是牛津毕业的,没有任何比较的意义。

  当它不能进行比较的时候,我们又会发现它天然就产生了一种功能,调节人口的分布,上帝在创造这个世界的时候,他考虑的非常周密,所有的事情都有一利一弊,所有问题都有科技的方法,就像癌症我们相信也有一天会把它克服了是一样的。这个克服的过程其实就体现了人类进步的过程,我们不断的战胜我们未知的东西,找到答案,推动社会发展的过程。

  为什么房价可以调节人口的分布?别的要素调整不了,就在于它的固定性。如果它不能在空间上实现供应的调整,而这个城市建设用地的供应又是很有限的,其结果就是在巨大的需求面前,价格在不断拉升。在拉升的过程当中,就使这种成本在发生变化。如果你承受不了这个过高的价格,就会导致其他生产要素流动,包括人。比如新的大学毕业生一看北京的房子都是四五万,就有一部分人选择离开,他们不在这里继续居住、继续工作,而是回老家了。这就促进了劳动力这种生产要素在全国范围内,甚至世界范围内的流动,其实是促进了区域经济的协调发展。这个机制是非常好的,非常有效的。

  和北京、和上海相比,很多城市在城市功能上是没法比的,就是因为这个地方的房价没有产生调节的很有效的作用,不是一点没有,而是没有产生很有效的调节作用,所以使流入的人口仍然远远大于流出的人口。如果这个价格特别高,还会产生一个结果,使已经在这里定居的人离开,比如说有的退休的人,当北京房价涨到十万的时候,在这里他的房子不能变现,但是一看他的老家威海只有四五千、五六千,把他100平米的房子一卖,一千万,他到威海住,买一套房子100万,剩下900万可以到全世界范围内旅游,未来退休之后的20年,他可以过得非常阔绰。所以当他离开的时候,我们城市密度、人口密度是在下降的。当北京大学毕业生不想留在这里的时候,人口密度也在调节,我们的交通就会没有那么拥堵。你不要跟我说拥堵是因为马路修的不够宽,我们考察那个要素的时候,都是假定是很常规的。如果你把马路修一千米宽,肯定全世界任何一个城市都不会堵,但是那是有惯性的做法,究竟有多宽。

  当我们人口密度足够大,一定是价格的调节机制还没有产生很有效的作用。为什么呢?就是因为在北京、在上海这样的地方工作、居住,通常大家认为获得的好处远远大于成本,别的成本都一样,吃、喝、用都一样,唯一能调节的就是住房价格,但是恰恰我们所有的调控都指向了价格打压,导致了一个结果,现在的价格不是长期均衡的价格。比如把它彻底放开,一万以上的盘全部都不许开,就导致现在的价格低于真实市场的价格,在四万,而不在七万,能承受北京价格的富裕的人群其实很多,从企业家到一些不廉洁的官员,每年能有十万人支付得了这个价格,当提到七万的时候,可能只有三万、四万人能承受这个价格,所以人口聚集速度会大大下降。

  我说的价格高和低不是绝对值,而是相对于现实需求和潜在需求而言的。我是在2011年市场最悲观的时候出手买了一套,因为我知道未来价格会怎么运转。当然我还符合条件,因为父母跟着我住。那套房子,两年内为我增值了600万,我不想要这个钱都不行,领导送给我的。我知道他这么干一定会带来暴涨,这就是懂房地产和不懂房地产的差别,当大家哗哗买的时候我就不买了,因为这个需求已经消化的差不多了,所以就没必要了。我们这些年一直在努力做一件事情,就是传播房地产知识,让更多人懂得房地产究竟是怎么回事。我推动一个高校,我们办房地产EMBA,希望房地产总裁受房地产相关的训练,很多问题的出现都是因为决策导致的,是因为他对房地产的了解不够深入。

  不廉洁的官员绝对不会跟你说,我工资虽然这点,但是我有别的收入,绝对不会告诉你的。但是买房子的时候可以拿出来这种收入。我们对需求的认识要上升、要提升,至于说有的人确实买不起,又想在这里住,那怎么样?就要付出一点忍耐的代价,甘心住很小的房子、甘心住地下室,从纽约到东京都是这样,要不然你得忍着,你要庭得住。我从来对我的学生、我的硕士生、我的博士生说,哪里房价高,到哪里去。为什么?因为房价高就意味着舞台大、机会多、分工细密,你有本事的时候就可以生存,而不是靠关系。你如果回到小乡镇,人家整死你,你是博士,人家是中专、电大,不整你整谁?我们万科、万达需要人才,万达的王健林跟我说,我每年给你多少多少钱你帮我培养人才行吗?当然我们没有合作。因为我们北师大是官方体制,很多事情运转起来麻烦,所以我没有做这样的事情。我今天明确的告诉大家,如果你认为你有才华,哪里房价高你到哪里去。

  北京注定是房地产的一朵奇葩,房价是什么?是一张城市的门票,风景不一样,机会不一样,房价是城市功能和综合竞争力的反映,当北京功能无限强大的时候,注定决定了它的价格一定是走在最高层面的。北京是什么?北京是无数的中心,政治中心、经济中心、金融中心、医疗中心、教育中心等等,甚至连上海都远远没有办法跟它比,按理说北京价格应该把上海远远抛在后面吗?那不一定,因为有很多因素影响。北京体制内供应的房子现在仍然很多,就是大量集资建房。金融中心是哪里呢?大家有人说上海,上海是金融中心吗?不懂脑筋,官方说什么你就说什么。什么是金融中心?央行在哪里?保监会在哪里?银监会在哪里?四大商业银行总部在哪里?金融街在哪里?上海有什么?上海只有一个证券交易所,那也是归银监会、证监会管。上海有交通银行总部,但是连前四名都排不进,顶多排第五。金融中心只有在北京,我们紧密团结在以习近平同志领导的周围,我们为什么说上海是金融中心?那就是北京的智慧。

  市场自然会产生一种机制,同时还会产生一种淘汰,使人口不再聚集,否则当北京人口再继续聚集的时候,你想象一下会到什么程度?当北京人口达到一亿的时候,城市病就会更加严重,交通拥堵会更加严重。

  以上是我的第一个观点,大家觉得有没有道理?希望今天到场的媒体很全面的报道我的观点,而不是像前两天大家天天都在骂我。

  第二个问题。为什么说以行政手段打压房地产是反人类的、反社会的?我们不对人,也不对着某个领导,我们从理论上来谈。我们发现人类社会最终选择了市场机制、市场经济。我今天早晨特意查了查,人民大学有个叫李一平的博士后,他专门写过一篇文章,专门谈这个问题。市场经济是为人类社会赋予的康庄大道。历史证明,我们人类社会中封建社会等等都是相对贫困的社会,那时候财富积累相当缓慢,富人也没有多少东西。为什么是这个样子?是因为那种市场的制度、经济制度对调动劳动积极性,对组织资源来讲,还不是最有利的。后来我们一步一步的发展,选择市场经济,发现大大改变,最早进入的是英国,后来是美国、法国等国家,最富裕的国家一定是选择了市场机制的国家。全世界最穷的国家,一定还是死守着计划制度的国家,谁呀?那个最近杀了他姑父的地方,是这样吧。我前天说完话之后,听到有人说把我拉出去枪毙,我说你不是金三胖,我也不是你姑父。

  我们比较一下韩国和北朝鲜,当时因为打仗一下子分开,一分两半了,他们两个富裕程度完全不一样,包括人的觉悟也一样。包括东德和西德也是这样,差别就是一个选择了市场制度,一个选择了另外的制度。这就是差别。世界经济的发展是得益于市场机制,当今中国的发展也是得益于市场机制,如果不是1978年三中全会之后,我们选择市场制度去发展,虽然当然不叫计划经济,毕竟也是往市场方面发展。30年前人均住房面积不到两平方米,30年前省部级领导他们家才住八九十平方米的房子,我们现在年轻人一步就超越了领导。30年前区委书记只能坐破吉普,如果你告诉他,将来你会坐奔驰宝马,你相信吗?打死你都不相信。但是大家都不相信的事情就确实发生了,奇迹发生了,奇迹不是你也不是我,而是市场经济为大家创造的。

  我们在某些年代甚至饿死了人,数字究竟是多少,咱们不知道。我们选择市场机制,最重要的一点是它承认了人是自私的,我们把它理解错了,把它理解为真正的自私。其实这个自私是人是自爱的,天生就是关心自己的,这本身就是很美好的东西,这就产生了我们努力工作的动力。你希望过好日子,就要努力工作,你希望多挣钱,就要想办法发财,你希望有一番事业,就得像刘总这样每天辛辛苦苦的工作,每天甚至提心吊胆,生怕哪个环节出现了问题。每个人都希望做得更好,渐渐的就产生了分工,产生了专业化,产生了合作,分工产生了效率,分工产生了竞争力,所以不做一般的通常房地产论坛,专做写字楼,所以现在成为中国的第一品牌,搞这方面的论坛、搞这方面的服务,就得找刘总,因为他积累的经验、积累的数据、积累的方案等等已经比别人好很多了。这构造我们认可了自爱、私利,产生的好处。

  市场经济的运行,要求我们越来越复杂,能随时处理各种信息,随时帮助我们进行决策,但是我们发现,计划时代里刘总绝对不是今天这么干活,他每天要琢磨比他高、比他低的领导,琢磨要想给他送点礼。但是今天他根本没有不用去想这些,就去考虑工作问题,怎么防止出现失误。市场经济是什么?就是一种用价格机制来调整,有人还会说到竞争机制,竞争机制是由价格机制演化而来的。当价格还在哗哗涨的时候,房地产价格还在哗哗涨,就是告诉你生产量是严重不足的。当价格下跌的时候,就是阶段性供应过剩,所以没有价格机制,我们的经济是没有办法运行的。价格调节就体现在这个方面,第一功能就是要反映一种信号,到底生产的多了还是少了,需求和供应去平衡,每个人根据价格信息去判断我们生产多少、生产什么、什么时候生产,这就是价格机制给我们提供的作用。当我们打压价格的时候,使它不能有效的发挥作用,就像天气,温度是多少,我们想办法控制天气,或者我们传递一种信息,甚至我们干预价格、人为的干预了企业的经营自主权,剥夺了他们的自主权,生产四万的房子,不让卖,现在用限价房这些的措施去锁定价格,这都是错的,为什么?当我们锁定一个限价房的价格的时候,它的生产周期是很长的,三年,当时开发商不开发不行。所以唯一要做的就是确保自己有点利润。开发商也是利己的,所以就拼命压成本,钢筋用量不足,水泥标号不足,出现事故不愿意承担。所以打压价格是完全不对的,必须放开价格,让它找到最后价格,在这个价格的情况下,开发商就产生了竞争,当成本高的时候,就要努力生产更好的产品,使它能够有点利润。还不能太高了,因为有别的竞争者,会把市场给抢去,所以就使他会生产出更好的产品,也抑制它的定价。而你采取行政打压,恰恰破坏了这一切,所以把我们人类共同选择市场制度、市场经济体制的时候,我们确实又做了一些跟市场体制根本要求不一致的地方,这就是决策出了大问题的地方。

  为什么十年调控达不到目的,是因为我们一直没有顺应这个市场机制,如果顺应了这个市场机制,尽管房价仍然会涨,但是至少不会制造这么多麻烦、这么多冲突来。

  我的这些观点和别人的讲法是完全不一致的,但是我也一直没有机会跟领导讲,为什么?当让建设部来选择谁去给领导讲课的时候,显然不会让我去讲。所以我们过去尽管有大量的内参,中间的部分都会被砍掉,包括以前的曾培炎很认可我的一些观点,但是我们今天再往上上的时候,会经常遇到障碍,上来的时候会发现跟领导的想法不一样,跟三中全会不一样,所以就不能上。以后再开会,我再讲房价的时候,你们不会来了,你们能安心工作,这就是我的目的。我不会满足于我讲完话底下有多少掌声,而是满足于当我再讲课的时候下面没有听众了。谢谢大家!

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