聂梅生:房地产下行趋势形成 以房价为目标调控无效
http://www.funxun.com房讯网2013-12-22 10:06:00
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[提要]12月19日,中国写字楼综合体发展论坛第十届年会在京举行。聂梅生作为全联房地产商会创会会长,今日,她出席年会活动现场再次指出,房地产下行趋势已经形成,以房价为调控目标的调控是失效的,建议市场归市场,通过市场进行定价。

  12月19日,中国写字楼综合体发展论坛第十届年会在京举行。聂梅生作为全联房地产商会创会会长,其之前就在21世纪商业地产论坛年会上认为,房价只涨不降是一个悖论。今日,她出席年会活动现场再次指出,房地产下行趋势已经形成,以房价为调控目标的调控是失效的,建议市场归市场,通过市场进行定价。

 

全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长 聂梅生教授

 

  “房价同比在下降”

  在房价涨幅方面,聂梅生指出,今年房地产的各项指标均处于高位,而且差不多是历史最高。但是,其下行趋势已经形成,并且该趋势还将持续。从全国的房价分析,今年年初的时候,全国包括商业地产的房价在内,一二三四线的涨幅大概是18.8%;到11月份之时,最新的数据显示房价涨幅只有8.1%,预计12月的涨幅还会下降,有可能低于8%。由此可见,房价同比在下降,但是还存在涨幅。

  针对高房价背后的原因,聂梅生分析认为,有两点原因造成了我国的高房价。其一是低利率,利息涨得非常慢,房价涨得非常快,所以导致大家不存钱,而选择去买房子。另外,是钞票发行速度。如果一边是低利率,一边是发行钞票,凑在一起肯定造成高房价。钞票发行速度和涨房价是成正比的关系, 2007、2008年钞票发行比较平缓的时候,房价也很平缓。但是,在启动救市模式后,猛发钞票,房价就猛涨。虽然这并不是唯一的因素,但一定是重要的因素。

  “以房价为调控目标是失效的”

  在调控手段方面,聂梅生强调以房价为调控目标的调控应该是失效的,事实上,如果该调控方式有效,房价就不会到2013年这么高。所以以房价为目标的调控手段值得反思,事实证明效果不大,甚至于无效。

  在高房价“横行”的市场如何进行调控?对此,聂梅生指出应该市场归市场,虽然我们没有经验,但是我们可以借鉴美国市场归市场的经验。其中最重要的一点是遵循房地产发展周期,房地产周期是美国业内的必修课,其非常敬畏市场规律。

  此外,聂梅生还指出,实际上,十八届三中全会以后应该是市场的事,房地产行业应该通过市场来配置资源以及定价,体现政府归政府,市场归市场。其实三件事情需要解决,一是资源能不能市场化,二是价格形成机制能不能市场化,第三是分配需求能不能市场化。这涉及到土地金融、房价租金、税制分配等问题,如果这些问题要解决,必须通过改革、以及三中全会。同地同价这件事非常难,但是必须要解决以及执行。

  “面粉比面包贵的多”

  房企资金运转方面,聂梅生指出开发商不差钱,资金很充裕。这反应在土地市场,11月份上升到9.9%,相比10月份呈现负3.6%上升幅度明显。在这一过程中,不乏有地王出现。但是这也意味着明年“面粉”已经到这个价格了。土地出让金是一时半会去不掉的,还得持续相当长一段时间,尽管我们说要改革,当然这就要容忍地价领跑房价,越跑越快,面粉比面包贵的多。

  以泰禾[简介 最新动态]集团为例,其在土地市场的疯狂直接反应了土地市场现状,2013年,融创于泰禾业绩狂飙、天价拿地。根据泰禾集团公告统计,其于今年已经接连斩获11幅地块,拿地支出近160亿元,这些地块中大多都是高溢价、高楼面价、高总价的“三高”地块。例如,4月11日,泰禾集团以19.3亿元竞得北京通州[最新消息 价格 户型 点评]台湖镇地块,溢价率高达112%,楼面价达1.18万/平方米;相隔一个多月的时间,泰禾集团又以11.25亿元夺得的台湖镇另一宗地块,成交楼面价高达1.9万元/平方米,刷新了北京通州新地王,而东亚印象台湖是台湖区域唯一的在售项目,均价仅1.5万元/平米左右,明显“面粉贵于面包”。

  未来房地产如何进行市场化改革?聂梅生总结道,房地产市场化改革是一个系统工程,涉及到二元化的经济,政府和市场的分工,金融和土地资源的配置,财政和税收制度的改革和立法等,最终这些改革成果才能体现到合理房价上来,这才是百姓最最关心的改革目标。中国的市场化改革和房地产改革是渐进的过程,依然任重而道远。(来源:凤凰网房产 )

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