圆桌对话:南二环新兴商务区的发展前景
http://news.funxun.com房讯网2012-6-6 16:01:00
[提要]北京写字楼投资价值系列论坛——中海地产专场”于6月6日举办。从传统商圈历史看新兴商圈的现在与未来,共同探讨新兴商务区写字楼价值。

    房讯网讯 由中海地产主办、房讯网承办,中国房地产业协会、全国工商联房地产商会共同协办的“北京写字楼投资价值系列论坛——中海地产专场”于6月6日举办。从传统商圈历史看新兴商圈的现在与未来,共同探讨新兴商务区写字楼价值。以下是小组论坛实录:

  主持人刘凯:在我们进入这个对话之前刚刚有几位新的嘉宾是不是先自我介绍一下。

  张存理:我是北京中海地产商业管理部经理张存理。

  喻红:大家好,我是来自大公网的常务副总裁喻红。

  车轮:各位下午好,我是高策顾问的总经理车轮。

  蔡宇翔:大家下午好,我是21世纪商业地产的总经理蔡宇翔。

  王茂君:大家好,我是世邦魏理仕办公楼服务部的王茂君。

  圆桌对话

  主持人:今天的议题是两个,第一把议题进行一下合并,从传统的几大商圈,我们说三大商圈也好,或者四大商圈也好,包括它的过去和现在看一下目前所说的南二环这个商务区,它能不能成为一个新的商圈。我们认为北京市场上已经很明显了,北京必然是一个多中心的格局,除了传统的三大商圈之外,南二环这个商务区能不能成为商圈,或者它有什么样的优势和挑战、劣势。几位都是怎么看的?

  张存理:我从开发商的角度来说一下为什么选择这个地方来开发这样一个高端品质的项目。北京中海拿每块地的时候都不是特别核心的区域,除了CBD中海广场,但是看开发的中海凯旋等都是城市中心高端豪宅的代表,整个城市的发展是会这样慢慢拓展的,在南二环整个政府的发展方向,发展南城这样的优势下南城还是非常具有潜力的地方,同时这个地方有一个良好的交通资源。对内来说是在二环这样一个主路上,能连接北京市各个地方。对外来说靠近南站,南站是一个纯高铁的火车站,连接的是上海、青岛、济南、天津,这些都是东部沿海发达的区域,对整个商务写字楼办公来说是很好的拓展商务的交通平台。包括未来会有的大兴机场,南城未来是有非常大的潜力的。选择这样一个地区发展商务,这个地方价格便宜,交通好,成本低,未来的发展前景更好。

  主持人:谢谢张总,您是从开发商的角度来谈的,也验证了中海地产的眼光。下面请喻红女士,您是作为中海地产入驻客户的代表大公网的常务副总裁,您是怎么来看中海地产广场的,或者说你为什么选择中海地产广场。

  喻红:我们选择这个地方是经过多方比较综合考虑的,确实很慎重的选择。去年年底的时候,11月份的时候我们在找办公楼,看了很多家,最终选择在这儿是基于以下考虑。第一,它在南二环,南二环是北京二环、三环交通最便捷的地方,离地铁北京南站,公交车也都是非常方便的,交通比较便捷。第二,离新华社、经济日报比较近,新闻出版总署也在附近,离大公报的北京办事处也方便。再有是环境,紧靠陶然亭公园,特别方便,我们经常与员工中午休息的时候溜达到那散散步,非常有利于健康。办公楼本身特别气派,这是一个高品质的办公楼,尤其是大堂,真的是我从来没有见过这么气派的大堂。大公报是百年老报,经常有一些政府官员,相关部委的,包括北京市的领导,还有香港那边各界的知名人士都过来参观,有的时候会过来做访谈与网民聊天,经常到访,接待的时候他们异口同声的都会夸赞这个大堂非常气派、非常大气。办公楼也是,南北特别通透,而且视线特别好。我们在十层,盘古大观看的非常清楚。我们当时很着急,装修的时候只用了不到一个月的时间,顶、地都是配套好的,特别有利于我们当时的情况。员工反映过来之后心情还是非常愉快的,感觉在这里像个白领,办公环境确实非常好,整个的配套还是不错的。

  主持人:谢谢喻总。下面请高策地产的车轮车总经理谈一下,您从事这个行业很多年,在这个行业也是非常有知名度的。问一下您,几大传统商圈的发展历程怎么来看南二环区域,这一块有什么机遇?

  车轮:首先答案是肯定的。今天讨论这个项目首先是从商圈来讨论的,这是非常重要的一点。在南二环经过多次的时候我都看到了中海地产广场,今天是第一次进来,在楼道、电梯、卫生间我都体验了,再加上房间里非常棒的项目,再加上朋友们介绍过项目的具体指标,的确是非常非常好的项目。这个项目本身一定是能在北京数得上的高品质的写字楼之一。从业主角度来讲我认为是非常好的产品,项目本身不是问题,重要的是我们讨论的是商圈。来看看整个北京的结构,刚才刘总说的一句话我非常赞同,北京是一个多中心的城市,规划不仅仅是这么做的,实际北京这几年的发展已经产生了这样实际的格局。除了大家知道的国贸和金融街之外,中关村不用说了,甚至望京都成了非常成气侯的商圈,也许8年前望京不能说是成熟的商圈,现在已经非常成熟了。离我们不远的丽泽也成了气侯,更早的木樨地也是一个商圈。从中心到外围,北京产生了多中心分布的格局。在北京的正南面,而且离城区很近的位置目前并没有形成非常成气侯的商圈,但这并不意味着过去没有将来就没有,我们非常坚信这一点。

  两个方面是非常值得我们关注的,一个是跟南站的交通枢纽有关系,它会促进我们的发展。另外还要考虑到南城发展的历史和特点,像国贸它是比较洋的以外企为主,中关村是以高科技企业为主的,亦庄是以制造业为主。我认为南城很重要的特点和属性,历史上很重要的特点是商贸是重要的一块,因为这里是很通达的地方,尤其是有了南站我们变得更加通达,可以面向天津、河北,这是进入北京之后一个重要门户。结合这样的特点,这里未来的发展会跟其他的区域不大一样,一个是门户的效应,外来的企业在这里聚集,另外跟商贸相关的不同产业的聚集,跟各个部委打交道比较多的企业的聚集,会是我们这个商圈未来的非常重要的特点,也是我们未来的发展方向。非常看好。

  主持人:谢谢车总,车总从这几大商圈形成的过程,包括西区和南区政府聚集的特点,进一步延展了这个项目或者说南二环这个区域作为北京的一个门户,尤其是作为一个商务的门户。实际以前我不太喜欢坐火车,十几年以前一到春节就回家,特别可怕,大包小包的。今年坐了几次高铁,一次是去了山东的曲阜,又从曲阜到了昆山,我对火车有了很大的改变,是完全不一样的。北京南站客流和人群层次都是很高的,而且南站给我的感觉就像机场候机室的感觉,人也是这样。从门户来讲,可以把南二环这个区域定位成北京的一个商务门户区域。

  车轮:再补充一点。刚刚说到关于高铁站,其实我们的距离很好。历史上告诉我们紧紧挨着火车站附近都是不太好的,恰好我们跟它有一点点距离,但距离又不太远,可能一公里左右,可以闹中取静,是能够保证品质的,当然这个区域还需要更多的运营和发展。

  主持人:车总又再次诠释了距离产生美。下面是21世纪不动产商业地产的总经理蔡宇翔蔡总,请您来谈一下刚才我问车总的这个问题,从传统的商圈来看将来北京一定是多中心的格局,作为南二环这个区域,有没有机会成为一个商圈,您是怎么看的?

  蔡宇翔:来之前本来觉得自己应该挺能表达的,刚才大家都说完以后发现自己还学到不少,该讲的都被讲光了,车总表达的很好。我自己认为它能不能成为商圈之前,讲的实际一点就是一个角度的转变,人的一个心态的转变。能不能成为商圈一定是这样的,老板选址的心态。为什么这么说?肯定不是说员工说租这儿就租这儿了。看北京的变化,十年前南贫西贵这些定位大家都知道。很多老板都是这种心态说我徒步5分钟就可以回家,他的5分钟早就了几百人的痛苦。但是北京不能说随着发展不发生变化,那个时间我们为什么不搬南城,南城城市基建不好,市建不好,道路、消费什么都不好。比如说做领导的或者真正的老板搬到这块,堵一堵车一个小时,不相信喻总住在昌平别墅区还在这儿上班,基本不会。北京这个地虽然是一个城市但比外面的几个县都远,从这个县到那个县就100公里,但北京的100公里,记得有一次送我妹从北五环到北京南站,在我堵在路上的时候她已经到了济南。你就会感觉一个北京城是一个恐怖的话题,因为距离感太大了。对于一个办公人群这是一件很痛苦的事情,所以区域的划分、商务的划分一定要明显。中关村也好,你就永远扎在中关村,这个量是要饱和的。以前我们说不去南城,但随着政府改变的决心,南北的区别已经不大了。今天再看刘总说的火车商圈,先说变化,改变了以后,令你觉得这个地儿不像十年前了。房价就可以看出很大的问题,房价从以前南北差异这么大到逐渐二环从一万多、两万多、三万多也追上来了,三万多的房价代表着住的是人的水平提高,层次的改变,再加上地铁交通的改变,也就是说南北再没有普通层次差那么远的差距。今天在南边很多高薪的老板级的,因为其他地区的拥挤而变得来到南边了。比如老板自己上班10分钟,不可能所有的员工都得2小时来到这里上班。西二环是金融,东二环是政府企业,南边到底能做什么?我觉得南二环一定是有潜力的,包括我们我们说的动车。如果说十年前我们要做一个外地项目,比如德州,火车买不着票的时候,你要坐七个钟头的汽车,简直就要死了,不想做生意,不想赚这个钱,因为你不想每天往返七、八个小时的长途车,所以断绝了生意的来往。现在你2个小时从北边堵到南站你也是想死的,所以南边如果有周边的动车经济,今天再去德州高铁一小时不到就到了,这改变了你生意上的来往。如果依托在经济圈附近有业务来往的企业或公司,基本上你是非常喜欢这个区域的,肯定你在选择有没有这样的写字楼,有没有可以匹配自己档次的。

  如果南城跟我们去的非洲似的,没有人穿鞋,你说是不是机会。如果这边没有好的写字楼,老板一看没有好的写字楼是不是没有需求,或者有庞大的需求但没有人来启的。今天的南二环从市政配套、交通状况、居住水平、教育程度档次完全跟其他这四个区是基本划等同的,没有贫富知识水平差距了。所以今天的南城根本就是一个很潜在的大市场,只不过有好的地段、好的项目出现的话,它一定会被市场接纳和认可的。这个商圈既然有市场支持,顺其自然就会慢慢的形成,只不过在多长的时间。以现在CBD的租金价格,这块的性价比和档次的匹配稍微有一些需求的领导都会判断出自己有没有改变搬址的权利,否则CBD不会有这么多大企业到期就往外迁移,这也说明他们对市场也是有比较的。

  主持人:谢谢蔡总。蔡总谈到中海地产广场这个项目目前作为这个区域的龙头,前几年富力有一个叫富力摩根,好像是卖了,那是一个销售类的项目,跟我们纯租赁的项目还不太一样。这个项目在二环边上,也就更明显了。下面请世邦魏理仕的王茂君先生,您作为专业的大行,也是中海地产广场项目的总代理,您是怎么里看传统商圈也好,新兴商圈也好,或者说南二环的商务区域也好。

  王茂君:谢谢刘总。我工作的范围每天是跟这些开发公司,跟租户和很多商圈的委员会打交道。一个新兴的商务区要形成,乃至到有一个更好的发展,除了我们传统所理解的需要有政府一些政策的支持以及周边的基础设施,还有对交通人口环境的压力,这些因素以外,南二环有两点我自己感觉一定是需要确认的。一点是这个区域必须有一个非常有特点的租户群体。刘总您说的或者蔡总说的,北京已经有五个传统商务区,另外还有六到七个新兴的商务区,这六到七个每一个区域都必须有它自己的特点。

  主持人:七个新兴的商务区有南二环这个区域吗?

  王茂君:有。对这个区域里客户的群体怎么去界定,借助我们去年运作这个项目开始以来,过程特别的曲折,最终我们理解不跟CBD、望京去抢,甚至不跟亦庄抢,就要立足于南二环,辐射到整个环渤海区域。现在已经入驻的客户有像大公网这样的公司,也有像华电这样国有的企业,还有华北区借助于高铁交通的优势形成这么一个客户群体。这个区域的客户群体应该定在环渤海区这么一个范围,这是一个特点。第二我想强调的一点是新兴商务区要形成的非常重要的因素是必须有地标。比如燕莎有亮马桥,咱们这个需要有一个龙头企业或者龙头的项目能够带动整个区域的导向。怎么样才能够做到这样地标性的建筑,需要一个有背景的有更好品牌的开发公司,这个开发公司有比较良好的愿望,是有可持续性的。我们世邦魏理仕在全球范围内做过一个调研,从客户角度去讲,怎么样才能够评估一个写字楼。比如说1990年、2000年、2001年,大家对写字楼评估的角度是不一样的,现在越来越多的强调可持续发展的项目。回到刚才说的这个项目要作为地标性的建设,首先要可持续发展。因为一个新兴的商务区形成至少需要五到八年时间,不是一到两年就可以完成。五到八年之内需要这个项目本身扛得住五到八年都是地标,比如现在国贸还是地表,亮马桥在燕莎区还不差。我们2007年就跟中海一起合作,中海是1979年成立,1997年北京公司成立,大家对中海更多的印象是做住宅,在商业地产这块来说我们也是有幸跟中海地产一块走过来,他现在是具备做地标性建筑的条件。比如有理想的开发团队,还有比较成熟的资产管理团队以及物业管理团队。我做第一个商业项目是CBD的中海广场,我是看到了中海的整个成长过程的。刚才王莉莉小姐说了一句话在这个项目上要做到地标,并且是可持续发展性的地标是需要很大魄力和很长周期的。

  整个商务圈的形成还有楼里租户的结构。我们为了能够提升整个楼的品牌,不仅仅在于我把这个项目作为一个可持续性硬件的设计,同时还要加强物业管理的服务,还要强调我怎么去控制租户的组合,把整个楼的品质抬高。中海也是非常在意的这一块。我们近期也在做一个调研,跟大家分享一下。

    编辑:monkey

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